運営・管理ガイド›対象住宅・日数
対象となる「住宅」と180日の数え方設備要件・居住要件・日数算定（事業主向け）
住宅宿泊事業は、旅館業の許可を受けた営業者以外の者が、宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業で、1年間の提供日数が180日を超えないものです。まずは物件が法令上の「住宅」に当たるか、日数をどう数えるかを開業前に固めてください。
設備要件（必須の4設備）
届出住宅には台所・浴室・便所・洗面設備が必要です。必ずしも1棟内に全部がある必要はなく、同一敷地で一体的に使う権限があり各設備が使える状態なら、複数棟を一つの「住宅」として届け出る考え方があります（例：浴室のない離れ＋浴室のある母屋）。
- 届出対象に含まれない近隣の公衆浴場等で浴室を代替することはできません。
- ユニットバスのように複数機能を兼ねる設備も、一般に求められる機能があれば足り得ます。
- 宿泊期間以外に店舗・事務所・レンタルルーム等の他事業の用に供している家屋は、住宅の趣旨と整合しないため対象外となり得ます。
居住要件（3類型のいずれか）
現に生活の本拠として使っている家屋
特定の人が継続して生活している家屋。短期間だけ住んだ形式では足りません。住民票上の住所と一致しているケースは実務上わかりやすい一例です。
入居者の募集が行われている家屋
売却・賃貸など居住用として入居者募集が続く家屋。社員寮のように対象者を限定した募集も該当し得ます。意図のない不利条件だけの広告は認められにくいです。
随時、所有者等が居住の用に供している家屋
本拠ではないが、所有者・賃借人等が少なくとも年1回程度は使う既存家屋（別荘・セカンドハウス・転勤中の空き家など）。居住履歴のない新築民泊専用投資物件は典型的に該当しません。
随時居住の証明として、近隣での日用品購入レシートや自宅との往復交通の領収書等が例示されることがあります。詳細は公式の「対象となる住宅」ページとガイドラインを確認してください。
よくある落とし穴
- 居住履歴のない新築マンションを「民泊専用」で回そうとする（随時居住に当たらない典型）
- 設備が別棟・別敷地にあり、一体使用の権限や登記上の一体性が説明できない
- 180日を「事業者ごと」と誤解し、前オーナー分を無視して計画する
180日の算定（実務の要点）
- 1.算定単位は「届出住宅ごと」。事業者を変えても、同じ期間内の宿泊日数は通算される考え方です。
- 2.数え方は「実際に人を宿泊させた日数」。募集だけしていた日は含みません。
- 3.同一日に複数グループがいても、同一届出住宅なら原則1日です。
- 4.母屋＋離れを一体届出している場合、いずれかに宿泊があれば原則1日です。
- 5.短時間でも宿泊料を受けて宿泊させれば1日と算定され得ます（日付またぎの要否だけで回避できません）。
no-show（当日キャンセル）や、あらかじめ賃貸借契約に切り替えた長期滞在など、日数に算入しない扱いが認められる場面もあります。条件は細かいため、施行要領（ガイドライン）の日数算定節を必ず当たってください。自治体によっては独自の運用説明もあります。
よくある質問
Q. 近くの公衆浴場を浴室の代わりにできますか？
A. いいえ。台所・浴室・便所・洗面設備は届出住宅側に備わっている必要があります。近隣施設での代替は認められません。
Q. ユニットバスは設備として足りますか？
A. 1つの設備に複数機能があるユニットバス等も、一般に求められる機能があれば足りる扱いです。浴槽がなくシャワーのみでも浴室として足りる場合があります。
Q. 前の事業者が既に何日営業していたか分かりません。
A. 届出住宅単位で通算されるため、開業前に届出先の都道府県等へ宿泊実績を確認する運用が安全です。意図せず180日を超えないよう先に調べてください。
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設備・居住実態・180日通算の見立てを、住所ベースで整理します。